Úrskurður yfirskattanefndar

I.

Málavextir eru þeir að með skattframtali kæranda 1994 fylgdi rekstraryfirlit vegna útleigu íbúðar. Í gjaldahlið þess voru færðar 261.408 kr. vegna utanhússklæðningar og auk þess fasteignagjöld 15.545 kr., viðhaldskostnaður 16.479 kr. og húsvarsla 2.440 kr.

Með bréfi, dags. 11. apríl 1994, fór skattstjóri fram á að kærandi rökstyddi kostnað vegna utanhússklæðningar sem kostnað vegna útleigu húsnæðis. Í svarbréfi umboðsmanns kæranda, dags. 14. apríl 1994, kom fram að vegna galla í steypu í umræddu fjölbýlishúsi og hættu á stórfelldum frekari skemmdum hefði verið ákveðið á húsfundi að ráðast í það viðhald sem helst myndi duga, þ.e. húsklæðningu. Um rök fyrir gjaldfærslu kostnaðarins vísaði umboðsmaður kæranda til 30. gr. laga nr. 75/1981, um tekjuskatt og eignarskatt, og benti á að með þessu hefði verið unnið að viðhaldi eignar sem notuð væri til að afla tekna og hefði umræddur gjaldaliður þannig gengið til að afla teknanna og halda þeim við.

Skattstjóri tilkynnti kæranda með bréfi, dags. 25. júlí 1994, að ekki væri fallist á að kostnaður við klæðningu á útveggjum hússins kæmi til frádráttar leigutekjum af íbúð kæranda. Samkvæmt 30. gr. laga nr. 75/1981 heimilaðist viðhaldskostnaður til frádráttar slíkum tekjum, en með því væri átt við þann kostnað sem til félli við að halda íbúðinni í því ástandi sem hún hefði verið í við upphaf leigutíma, en ekki kostnað við endurnýjun eða endurbætur af neinu tagi, né við að koma íbúðarhúsnæðinu í leiguhæft ástand. Yrðu kæranda því færðar til tekna 173.536 kr. Álagning gjalda 1994 tók mið af framtalinu þannig breyttu.

Umboðsmaður kæranda mótmælti gerðri breytingu með kæru til skattstjóra, dags. 19. ágúst 1994. Vísaði hann til áður framkominna raka og mótmælti sérstaklega tilvísun skattstjóra til 30. gr. laga nr. 75/1981, þar sem ákvæði 1. mgr. 1. tölul. 31. gr. ættu við í þessu sambandi. Kvað hann ómögulegt að sjá hvernig viðhaldskostnaður sem gengi til að forða eign frá skemmdum gæti verið annað en frádráttarbær kostnaður. Endurnýjun eða endurbætur væri fjarri raunverulegri ástæðu þessa mikla viðhaldskostnaðar, sem komið hefði til vegna galla á húsnæði því er kærandi leigði út.

Skattstjóri hafnaði kröfu kæranda með kæruúrskurði, dags. 8. nóvember 1994. Segir svo í forsendum úrskurðarins:

„Samkvæmt 30. gr. laga nr. 75/1981 má draga frá leigutekjum beinan kostnað í samræmi við 1. mgr. 1. tl. 31. gr. þó ekki ákvæðin um vexti af skuldum, afföll, gengistöp og fyrningu eigna, enda teljist útleigan ekki til atvinnurekstrar skv. 3. málslið 2. mgr. 30. gr. Heildarfyrningagrunnur umrædds húsnæðis kæranda nær ekki þeim mörkum sem tekin eru fram í 3. ml. 2. mgr. 30. gr. og telst því útleigan ekki til atvinnurekstrar eða sjálfstæðrar starfsemi. Af framangreindu er ljóst að um frádrátt frá leigutekjum kæranda fer skv. 30. gr. laga nr. 75/1981.

Í 25. gr. reglugerðar nr. 245/1983 er frádráttur vegna viðahalds nánar skilgreindur. Þar kemur fram að til viðhalds teljist það að halda eignum eða einstökum hlutum þeirra í svipuðu ástandi og þær voru í þegar aðili eignaðist þær. Einnig kemur þar fram að ef aðili lætur endurbæta eign sem er orðin úr sér gengin skuli það ekki talið til viðhalds.

Að mati skattstjóra teljast þær framkvæmdir á húsnæði kæranda sem umdeildur kostnaður kom fyrir ekki til viðhalds heldur endurbóta. Eins og fram kemur í bréfi umboðsmanns kæranda var stofnað til þeirra til að forða eigninni frá skemmdum. Því var eignin klædd að utan. Þarna er um að ræða raunverulega viðbót við eignina sem kemur til með að auka verðgildi hennar og telst þessi viðbót til endurbóta á húsnæðinu að mati skattstjóra eins og áður sagði. Enn fremur má benda á það að hafi framkvæmdirnar verið vegna byggingagalla á húsnæðinu, hefur sá galli verið til staðar þegar kærandi keypti húsið og því ekki verið að koma því í það ástand sem það var í við kaup.“

Með kæru, dags. 23. nóvember 1994, hefur umboðsmaður kæranda skotið kæruúrskurði skattstjóra til yfirskattanefndar og gert kröfu um að kæranda verði heimilað að draga kostnað við klæðningu á útveggjum umrædds húss frá leigutekjum samkvæmt 30. gr., sbr. 1. mgr. 1. tölul. 31. gr. laga nr. 75/1981. Kröfunni til stuðnings segir svo í kærunni:

„Þeir fjármunir sem notaðir eru til að viðhalda eign eru frádráttarbærir frá tekjum. Samkvæmt skattalögum telst það viðhald þegar eign er haldið í svipuðu ástandi og þegar aðili eignaðist hana. Umbjóðandi minn eignaðist íbúðina með kaupsamningi 5.11. 1991. Á húsfundi í september 1992 voru kynntar þær niðurstöður að fram hefðu komið leyndir gallar í steypu sem gerðu það að verkum að gera þyrfti umfangsmiklar viðgerðir til að halda eigninni áfram með þeim eiginleika m.a. að halda „vatni og vindum“, svo notað sé algengt talmál. Þegar umbjóðandi minn keypti húseignina lá ekki fyrir um þennan leynda steypugalla. Á umræddum húsfundi í september 1992 var ennfremur upplýst að ekki myndi fást skaðabætur frá húsbyggjanda þar sem framkvæmdaaðili var gjaldþrota. Það er í sjálfu sér rétt sem segir í úrskurði skattstjóra að byggingargalli var á húsnæðinu þegar umbjóðandi minn keypti það. Hins vegar var sá galli ekki kominn fram við gerð kaupsamningsins og því umbjóðanda mínum ekki kunnugur fyrr en mörgum mánuðum síðar þegar niðurstöður athugana lágu fyrir og húseigendum kynntar umfang viðgerðanna. Því er andmælt sem segir í úrskurði skattstofunnar að um hafi verið „að ræða raunverulega viðbót til endurbóta við eignina sem kemur til með að auka verðgildi hennar“. Þessi framkvæmd hefur ekkert með aukningu verðgildis eignar að gera umfram það sem skapast með góðu og reglubundnu viðhaldi allra eigna. Þessi framkvæmd var fyrst og fremst eingöngu hugsuð til að vernda verðgildi eignar og viðhalda því notagildi hennar sem hún var upphaflega gerð til að vera.“

Með bréfi, dags. 21. júlí 1995, hefur ríkisskattstjóri krafist þess fyrir hönd gjaldkrefjenda að úrskurður skattstjóra verði staðfestur með vísan til forsendna hans.

II.

Óumdeilt er að útleiga kæranda telst ekki til atvinnurekstrar. Samkvæmt 2. tölul. C-liðar 7. gr. laga nr. 75/1981, um tekjuskatt og eignarskatt, ber kæranda að færa sér til tekna leigu af fasteign sinni. Um frádrátt á móti tekjunum fer eftir 2. mgr. 30. gr. sömu laga, og gilda þannig ákvæði 1. mgr. 1. tölul. 31. gr. laganna eftir því sem við á um slíkan frádrátt, með tilgreindum undantekningum þó. Við úrlausn máls þessa og við mat á því hvað telja beri viðhaldskostnað þykir bera að líta til skilgreiningar í 25. gr. reglugerðar nr. 245/1963, um tekjuskatt og eignarskatt. Samkvæmt þessu reglugerðarákvæði telst það viðhald eignar sem gera þarf til þess að halda eignum eða einstökum hlutum þeirra í svipuðu ástandi og þær voru í, þegar aðili eignaðist þær, hvort heldur þær voru gamlar eða nýjar. Þótt eign gangi úr sér fyrir aldurs sakir, þ.e. fyrnist, þá skal hún samt talin í svipuðu ástandi að því er viðhald varðar. Ef aðili lætur endurbæta eign, sem hann hefur keypt, ellegar er orðin úr sér gengin fyrir aldurs sakir, stækka eign, eða breyta henni, þá skal það ekki talið til viðhalds. Ennfremur kemur fram að til viðhalds skuli aftur á móti telja, að halda eigninni í svipuðu ástandi og hún varð að stækkun, breytingu eða endurbót lokinni. Sé annars vegar viðhald og hins vegar breytingar, endurbætur og/eða stækkun framkvæmd í einu lagi, verði að meta, hvað telja beri til hvors um sig.

Í kæru til yfirskattanefndar kemur fram að um var að ræða kostnað vegna klæðningar á húsnæði kæranda að V-götu þar sem komið hefðu í ljós leyndir steypugallar. Samkvæmt fyrirliggjandi málsgögnum var nefnt hús byggt árið 1985. Kærandi keypti íbúð í því 5. nóvember 1991 og kveður hann ekkert hafa legið fyrir um hinn leynda steypugalla á þeim tíma. Honum hafi verið þeir gallar kunnir mörgum mánuðum síðar eða í september 1992 þegar niðurstöður athugana hafi verið kynntar eigendum á húsfundi. Engar skaðabætur sé að sækja til byggingaraðilans þar sem hann sé nú gjaldþrota.

Framangreindar staðhæfingar kæranda þykir mega leggja til grundvallar í máli þessu, enda ekkert komið fram sem gerir þær ótrúverðugar. Liggur og ekki annað fyrir en að stofnverð eignarinnar hafi verið eðlilegt miðað við markaðsverð gallalausrar eignar. Að þessu virtu verður því talið, eins og hér stendur á, að umræddar aðgerðir hafi að einhverjum hluta verið viðhald í skilningi framangreinds ákvæðis 25. gr. reglugerðar nr. 245/1963. Hins vegar verður að telja að sú aðgerð að klæða húsið hafi verið nokkuð umfangsmeiri en viðhaldsþörf húsnæðisins hafi gefið tilefni til, en líta verður svo á að með því hafi verið gerðar talsverðar breytingar á húsnæði kæranda. Í málinu liggja eigi fyrir nein gögn sem gera kleift að meta hvorn þátt um sig, en að virtum atvikum öllum þykir mega áætla hvorn þátt til jafns við hinn. Viðhaldskostnaður kæranda til frádráttar húsaleigutekjum verður þannig 130.704 kr.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Kostnaður kæranda á móti leigutekjum hækkar um 130.704 kr.