Úrskurður yfirskattanefndar

Ár 2022, miðvikudaginn 25. maí, er tekið fyrir mál nr. 53/2022; kæra A og B, dags. 18. mars 2022, vegna ákvörðunar stimpilgjalds. Í málinu úrskurða Ólafur Ólafsson, Anna Dóra Helgadóttir og Bjarnveig Eiríksdóttir. Upp er kveðinn svofelldur

ú r s k u r ð u r :

I.

Með kæru, dags. 18. mars 2022, hafa kærendur skotið til yfirskattanefndar ákvörðun sýslumanns, dags. 14. janúar 2022, um stimpilgjald. Kemur fram í kæru að ágreiningur sé um ákvörðun stimpilgjalds við þinglýsingu yfirlýsingar um aflýsingu kaupsamnings og afsals vegna fasteignarinnar að H. Af hálfu kærenda er þess krafist að ákvörðun sýslumanns verði felld úr gildi og að kærendum verði endurgreitt stimpilgjald að fjárhæð 602.800 kr. með vöxtum. Þá er þess krafist að kærendum verði úrskurðaður málskostnaður til greiðslu úr ríkissjóði.

II.

Í kæru kemur fram að kærendur hafi selt fasteign sína að H með kaupsamningi 17. ágúst 2020 og gefið út afsal fyrir eigninni 4. desember 2020. Um mitt ár 2021 hafi kærendum borist kvartanir kaupenda vegna galla sem komið hafi í ljós á eigninni, m.a. um rakaskemmdir og ástand lagna, en um leynda galla hafi verið að ræða. Í kjölfarið hafi átt sér stað viðræður milli aðila vegna riftunarkröfu kaupenda sem kærendur hafi fallist á. Hafi verið gert skriflegt samkomulag um riftun kaupanna og uppgjör vegna riftunar 1. október 2021. Hafi samkomulagið verið til að koma í veg fyrir málarekstur fyrir dómi með tilheyrandi kostnaði og áhættu. Af þessu tilefni hafi kærendur og kaupendur ritað undir sameiginlega yfirlýsingu 18. október 2021 um aflýsingu kaupsamnings og afsals um fasteignina. Komi fram í yfirlýsingunni að kaupsamningi og afsali skuli aflýst í samræmi við fyrirmæli þinglýsingalaga nr. 39/1978. Með hinni kærðu ákvörðun, dags. 14. janúar 2022, hafi sýslumaður fallist á að þinglýsa yfirlýsingunni gegn greiðslu kærenda á stimpilgjaldi að fjárhæð 602.800 kr. Hafi stimpilgjaldið verið greitt með fyrirvara um réttmæti.

Krafa kærenda um endurgreiðslu stimpilgjaldsins byggi á því að innheimta þess hafi verið ólögmæt, enda hafi þinglýsing yfirlýsingarinnar um aflýsingu kaupsamnings og afsals ekki falið í sér eignaryfirfærslu í skilningi 3. gr. laga nr. 138/2013, um stimpilgjald, sbr. til hliðsjónar 1. mgr. 9. gr. laga nr. 138/2013. Um rétt til endurgreiðslu sé vísað til 2. málsl. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 138/2013 og 1. mgr. 8. gr. laga nr. 150/2019, um innheimtu opinberra skatta og gjalda. Kaupendur fasteignarinnar að H hafi rift kaupum fasteignarinnar vegna vanefnda kærenda og skilað eigninni í kjölfarið gegn endurgreiðslu kærenda á kaupverðinu. Í lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, sé kveðið á um að réttaráhrif riftunar skuli vera afturvirk, þ.e. að hvor aðili eigi rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hafi innt af hendi, sbr. 2. mgr. 33. gr. og 3. mgr. 42. gr. laganna. Felist þannig í riftun að réttarstaða eigi að vera eins og enginn samningur hafi verið gerður. Útgáfa og viðtaka afsals hafi ekki þau réttaráhrif fyrir kaupanda að hann glati riftunarrétti sínum og hafi kaupendur eignarinnar því getað rift kaupunum. Hafi þannig ekki átt sér stað eignaryfirfærsla af hálfu kaupenda til kærenda í skilningi 3. gr. laga nr. 138/2013, heldur hafi verið um að ræða skil kaupenda á fasteigninni í samræmi við ákvæði 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002.

Vegna riftunarinnar hafi það réttarástand sem kaupsamningur og afsal um fasteignina gerði ráð fyrir ekki skapast. Réttarstaðan sé sú sama og ef riftun hefði farið fram fyrir útgáfu afsals, en sýslumaður hefði upplýst að undir slíkum kringumstæðum hefði kaupsamningnum verið aflýst og augljóslega ekki lagt stimpilgjald á kærendur. Vísað sé til úrskurðar yfirskattanefndar nr. 151/2021 þessu til stuðnings. Engin rök standi til þess að gera greinarmun á því hvort samkomulag um riftun komist á fyrir eða eftir útgáfu afsals hvað greiðslu stimpilgjalds varði, enda séu réttaráhrif riftunar þau sömu í báðum tilvikum. Ef riftun hefði verið staðfest fyrir dómi hefði kaupsamningi og afsali verið aflýst og hefði seljendum í slíku tilviki ekki verið gert að greiða stimpilgjald, enda hefði ekki verið litið svo á að um eignaryfirfærslu væri að ræða. Séu ekki rök fyrir annarri afgreiðslu í máli kærenda. Riftunaryfirlýsing þurfi hvorki samþykki dómstóla né annarra til að hafa réttaráhrif, sbr. dóm  Hæstaréttar Íslands í máli nr. 339/1999. Ekki verði talið að úrskurður yfirskattanefndar nr. 102/2017, þar sem hafnað hafi verið endurgreiðslu stimpilgjalds af afsali vegna sölu skips, hafi fordæmisgildi í máli kærenda, enda hafi atvik verið ósambærileg. Þá hafi úrskurður yfirskattanefndar nr. 87/2020 ekki fordæmisgildi í máli kærenda. Þar hafi verið samkomulag með aðilum um að láta eigendaskipti ganga til baka með afsali til seljanda en ekki virðist sem um vanefndir hefði verið að ræða. Í máli kærenda hafi fasteignakaupum hins vegar verið rift í kröfuréttarlegum skilningi.

III.

Með bréfi, dags. 22. apríl 2022, hefur sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu lagt fram umsögn vegna kærunnar. Í umsögninni kemur fram að sýslumaður hafi ávallt tekið til þinglýsingar yfirlýsingar aðila um að kaup gangi til baka og þá eftir atvikum endurgreitt stimpilgjald í þeim tilvikum þegar um kaupsamninga sé að ræða. Hins vegar sé afsal endanlegur gerningur og yfirlýsing seljanda um að kaupandi hafi staðið við skuldbindingar sínar. Af þeim sökum hafi sýslumaður ekki talið unnt að þinglýsa samkomulagi aðila um að afsal skuli ganga til baka, nema sem eignaryfirlýsingu og gegn greiðslu stimpilgjalds.

Umrætt skjal innihaldi samkomulag um „riftun“ sem sé í raun ekki riftun í skilningi laga. Í raun sé um að ræða samkomulag aðila um að láta kaup ganga til baka með tilheyrandi gjaldskyldri eignaryfirfærslu. Þessu til frekari stuðnings megi benda á úrskurð yfirskattanefndar nr. 87/2020 þar sem um sambærilegt samkomulag hafi verið að ræða og aðilum gert að greiða af því stimpilgjald. Ekki verði séð að úrskurður nr. 151/2021 geti átt við þar sem ekki hafi verið um að ræða sambærileg atvik. Ekki sé unnt að fallast á það með kærendum að ákvæði 9. gr. laga nr. 138/2013 eigi við, en það geti átt við í ýmsum tilvikum þegar eigendaskipti gangi ekki eftir af ýmsum ástæðum, svo sem þegar lánsfjármögnun kaupanda fari út um þúfur eða kaupum síðar rift vegna vanefnda þannig að ekkert verði úr þeim. Ekki verði séð að það eigi við í þessu máli, enda komi ekkert fram í umræddu skjali hvers vegna samkomulagi, kaupsamningi og afsali skuli rift.

Með bréfi, dags. 12. maí 2022, hefur umboðsmaður kærenda lagt fram athugasemdir vegna umsagnar sýslumanns. Í bréfinu er vísað til þess að fram komi í umsögn sýslumanns að ávallt hafi verið þinglýst yfirlýsingum aðila um að kaup gangi til baka og eftir atvikum endurgreitt stimpilgjald í þeim tilvikum þegar um riftun á kaupsamningi sé að ræða. Af hálfu kærenda sé byggt á því að ekki skuli farið öðru vísi um afsal, enda sé kaupanda heimilt að rifta kaupum vegna vanefnda þó afsal hafi verið gefið út. Styðji afstaða sýslumanns því við málstilbúnað kærenda. Sýslumaður virðist hins vegar hafa látið ráða úrslitum að afsal hafi verið gefið út. Ástæða að baki samkomulagi um riftun hafi verið sú að fyrir hafi legið vanefnd af hálfu kærenda vegna leyndra galla á fasteigninni. Í kjölfarið hafi verið gert samkomulag um riftun, enda hafi kærendur talið hag sínum betur borgið með því fremur en að láta málið fara fyrir dómstóla.

Hinir leyndu gallar á fasteigninni teljist vera vanefnd í kröfuréttarlegum skilningi og vegna þeirra hafi kaupendum eignarinnar verið heimilt að beita vanefndaúrræðum, þ.e. riftun. Því hafi ekkert orðið úr kaupunum.  Eigi 1. málsl. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 138/2013 því við og beri að endurgreiða stimpilgjaldið. Samkvæmt þessu hafi ekki orðið af þeirri eignaryfirfærslu sem kaupsamningurinn og afsalið áttu að fela í sér og hafi þar af leiðandi ekki heldur orðið nein eignaryfirfærsla við þinglýsingu síðara skjalsins sem aðeins hafi falið í sér aflýsingu kaupsamnings og afsals.

IV.

Kæra í máli þessu varðar ákvörðun stimpilgjalds af skjali sem ber yfirskriftina „Yfirlýsing um aflýsingu kaupsamning og afsals“, dags. 18. október 2021. Í skjalinu er vísað til skjals sem ber yfirskriftina „Samkomulag um riftun“, dags. 1. október 2021. Skjöl þessi eru undirrituð af kærendum, sem seljendum, og E og F, sem kaupendum. Í 1. gr. samkomulags um riftun kemur fram að aðilar hafi gert með sér kaupsamning 17. ágúst 2020 um kaup á fasteigninni að H fyrir 82.500.000 kr. Hafi kaupverðið verið að fullu greitt 4. desember 2020 og afsal verið gefið út í kjölfarið. Um mitt ár 2021 hafi seljendum (kærendum) borist kvartanir kaupenda vegna ástands fasteignarinnar, þar á meðal um rakaskemmdir og ástand lagna. Kemur fram í 2. gr. samkomulagsins að í kjölfar þessa hafi aðilar komist að samkomulagi um riftun á kaupsamningi um fasteignina, þ.e. að kaupin gengju til baka. Í 3. gr. samkomulagsins segir að kaupendur skuli skila fasteigninni til seljenda að uppfylltum tilteknum skilyrðum. Yrðu kaupsamningur um eignina og ákvæði hans þá ekki í gildi lengur. Meðal þess sem tiltekið er um uppgjör aðilanna er að seljendur muni greiða kaupendunum fyrrgreint kaupverð auk greiðslu 4.000.000 kr. m.a. vegna útlagðs kostnaðar kaupenda vegna eignarinnar. Samkvæmt samkomulaginu ber seljendum að greiða gjöld sem kunni að falla til vegna þinglýsingar á yfirlýsingu um að aflýsa skuli kaupsamningi og afsali um eignina. Með nefndri yfirlýsingu um aflýsingu kaupsamnings og afsals, dags. 18. október 2021, lýsa kærendur og kaupendur fasteignarinnar því yfir að samhliða greiðslu vegna uppgjörs í samræmi við samkomulag þeirra, dags. 1. október 2021, skuli umræddum kaupsamningi og afsali aflýst í samræmi við fyrirmæli þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Deiluefni í máli þessu er það hvort kærendum beri að greiða stimpilgjald vegna þinglýsingar fyrrgreindrar yfirlýsingar um aflýsingu kaupsamnings og afsals, dags. 18. október 2021, svo sem felst í ákvörðun sýslumanns. Er byggt á því í kæru að þinglýsing yfirlýsingarinnar hafi verið afleiðing af riftun fasteignakaupanna. Með yfirlýsingunni hafi ekki átt sér stað eignaryfirfærsla fasteignar í skilningi 3. gr. laga nr. 138/2013, um stimpilgjald, heldur hafi verið um að ræða skil á greiðslu sem kaupendur hafi fengið, þ.e. fasteigninni. Beri því að endurgreiða stimpilgjald kærenda, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 138/2013.

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 138/2013, um stimpilgjald, skal greiða í ríkissjóð sérstakt gjald, stimpilgjald, af þeim skjölum sem gjaldskyld eru samkvæmt lögunum. Í 1. mgr. 3. gr. laganna kemur fram að greiða skuli stimpilgjald af skjölum er varða eignaryfirfærslu fasteigna hér á landi, svo sem afsölum, kaupsamningum og gjafagerningum. Fer gjaldskylda skjals eftir þeim réttindum er það veitir en ekki nafni þess eða formi, sbr. 3. mgr. sömu lagagreinar. Í 9. gr. laganna er kveðið á um að sýslumaður skuli endurgreiða stimpilgjald þegar gjaldskylt skjal er ógilt með öllu að lögum eða ekki verður af því að það réttarástand skapist sem hið gjaldskylda skjal ráðgerði.

Í úrskurðaframkvæmd hefur verið litið svo á að riftun kaupa geti í vissum tilvikum fallið undir 1. mgr. 9. gr. laga nr. 138/2013, sbr. áður hliðstætt ákvæði í 14. gr. eldri laga nr. 36/1978. Vísast um þetta m.a. til úrskurða yfirskattanefndar nr. 87/2020 og 151/2021.

Eins og fyrr greinir seldu kærendur E og F fasteignina að H með kaupsamningi, dags. 17. ágúst 2020, og gáfu þau út afsal 4. desember 2020. Liggur fyrir að skjölum þessum var þinglýst á fasteignina og verður að ganga út frá því að kaupendur eignarinnar hafi greitt stimpilgjald af skjölunum, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 138/2013. Fram er komið að í kjölfar tilkynningar kaupenda fasteignarinnar um leynda galla á henni féllust kærendur á að fasteignakaupunum yrði rift og að kaupin gengju til baka að uppfylltum tilteknum skilyrðum, sbr. samkomulag aðila, dags. 1. október 2021. Samhliða uppgjöri samkvæmt samkomulaginu gáfu aðilar út yfirlýsingu, dags. 18. október 2021, um aflýsingu kaupsamningsins og afsalsins. Við þinglýsingu yfirlýsingarinnar var kærendum gert að greiða stimpilgjald af skjalinu á þeim grundvelli að um eignaryfirfærslu væri að ræða í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 138/2013. Ráðið verður af kröfugerð kærenda að krafa þeirra lúti að endurgreiðslu þess stimpilgjalds, en varði ekki hið upprunalega afsal vegna fasteignarinnar, enda geta kærendur ekki talist aðilar að slíkri kröfu.

Samkvæmt framansögðu ræðst niðurstaða í máli þessu af því hvort umrædd yfirlýsing, dags. 18. október 2021, varði eignaryfirfærslu fasteignar í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 138/2013. Eins og fram kemur í yfirlýsingunni var hún gefin út í kjölfar samkomulags um riftun á kaupsamningi um fasteignina að H, dags. 1. október 2021, vegna leynds galla sem kom fram á eigninni og samhliða uppgjöri því tengdu. Kemur fram í yfirlýsingunni að aflýsa beri umræddum kaupsamningi og afsali. Sýslumaður hefur hvorki vefengt að skilyrði riftunar hafi verið til staðar af fyrrgreindum sökum né að riftunartilefni hafi ekki komið fram fyrr en eftir útgáfu afsals. Verður ekki heldur séð að neitt tilefni sé til að draga þetta í efa. Verður þannig byggt á því að kaupendum fasteignarinnar hafi verið rétt að krefjast riftunar kaupanna, en við þessar aðstæður getur ekki skipt máli að afsal hafði verið gefið út. Samkvæmt þessu verður að líta á yfirlýsingu aðila um aflýsingu kaupsamnings/afsals sem lið í því að láta viðskipti um eignina ganga til baka og gera aðila eins stadda og viðskiptin hefðu ekki átt sér stað. Vegna umfjöllunar í umsögn sýslumanns skal tekið fram að þótt ástæða riftunarinnar hafi ekki komið fram í yfirlýsingunni var hún rakin í tilvísuðu samkomulagi, dags. 1. október 2021. Með hliðsjón af þessum atvikum málsins verður að fallast á það með kærendum að með nefndri yfirlýsingu hafi ekki verið um eignaryfirfærslu fasteignar að ræða í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 138/2013. Því ber að hnekkja ákvörðun sýslumanns um innheimtu stimpilgjalds af yfirlýsingu þessari.

Að því er snertir kröfu kærenda um greiðslu vaxta skal tekið fram að fjallað er um innheimtu opinberra gjalda, þ.m.t. vexti af vangreiddu og ofgreiddu skattfé, í lögum nr. 150/2019, um innheimtu opinberra skatta og gjalda. Valdsvið yfirskattanefndar tekur ekki til meðferðar ágreiningsefna samkvæmt lögum nr. 150/2019, sbr. 5. gr. laganna þar sem kveðið er á um kæruheimild til fjármála- og efnahagsráðuneytisins vegna ákvarðana innheimtumanns ríkissjóðs samkvæmt lögunum. Er samkvæmt þessu ekki á valdsviði yfirskattanefndar að taka til efnislegrar úrlausnar kröfu kærenda varðandi vexti af ofgreiddu skattfé og er þeim þætti kærunnar því vísað frá.

Af hálfu kærenda er gerð krafa um að þeim verði úrskurðaður málskostnaður til greiðslu úr ríkissjóði samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga 30/1992, um yfirskattanefnd, sbr. 4. gr. laga nr. 96/1998, um breyting á þeim lögum. Í ákvæði þessu kemur fram að falli úrskurður yfirskattanefndar skattaðila í hag, að hluta eða öllu leyti, geti yfirskattanefnd úrskurðað greiðslu málskostnaðar úr ríkissjóði, að hluta eða öllu leyti, enda hafi skattaðili haft uppi slíka kröfu við meðferð málsins, um sé að ræða kostnað sem eðlilegt var að hann stofnaði til vegna meðferðar málsins og ósanngjarnt væri að hann bæri þann kostnað sjálfur. Af hálfu kærenda hefur verið lögð fram vinnuskýrsla umboðsmanns þeirra. Hins vegar hafa engin gögn verið lögð fram um útlagðan kostnað þeirra vegna meðferðar málsins þrátt fyrir ábendingu þar að lútandi í bréfi yfirskattanefndar, dags. 25. mars 2022, þar sem móttaka kærunnar var staðfest. Með vísan til framanritaðs, sbr. og starfsreglur yfirskattanefndar um ákvörðun málskostnaðar frá 21. nóvember 2014, sem birtar eru á vef nefndarinnar, er málskostnaðarkröfu kærenda hafnað.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Hin kærða ákvörðun sýslumanns er felld úr gildi. Kröfu um greiðslu vaxta er vísað frá yfirskattanefnd. Kröfu um greiðslu málskostnaðar er hafnað.